【セブ不動産投資】内装工事やインテリアでインカムゲインが大きく変わる

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投資目的でのセブコンドミニアム購入

私たちのクライアント様の多くはセブのコンドミニアムを投資目的で購入されています。勿論、自身や家族の住居用に購入される方もいらっしゃいますが、割合としましては前者の目的での購入が大多数です。

投資家の方たちの中でもキャピタルゲイン狙いで購入される方、インカムゲイン狙いの方、またはキャピタル/インカムどちらも狙う方と、個人によって投資目的が異なります。最近の主流は、「最初の何年間かは賃貸または民泊運営で運用(=インカムゲイン)、不動産価格が十分に上がった時点で他者に販売してキャピタルゲインを得る」投資運用方法かと思います。

賃貸でも家具付で募集するのが普通

某フィリピン有名賃貸サイトのキャプチャ

某フィリピン有名賃貸サイトの様子

フィリピンでは民泊宿泊客を募集をする時はもちろん、通常賃貸でも家具付きで貸し出します。フィリピンの賃貸サイトを確認していただくと分かりやすいと思うのですが、多くのユニットがFull-FurnishedユニットかSemi-Furnishedユニットとして賃貸サイトに掲載されています。フィリピンでは、運用方法が賃貸・民泊どちらで運用するにしても、内装や家具付け準備はそれほど変わらないです。

Kazushi
Kazushi
稀に民泊に特化したスタイル=複数の2段ベッドを設置される方などもいますが。
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インテリアは大きくインカムゲインに影響する

結論を先に書きますと、インテリアや家具設備の充実度はインカムゲインに大きく影響します。もう少し詳しく書きますと、例えば賃貸の場合、見栄えの良いお部屋と何もしていない簡素なお部屋ですと、内見希望者の数が圧倒的に違いますし、内見後の契約締結率が全然違います。これは私の経験から間違いないです。当然と言えば当然です。誰しも同じような価格帯でしたら、お洒落で設備も充実したお部屋を借りたいはずです。

民泊運営では影響度が更に大きいかと思います。簡単に以下でシミュレーションしてみたいと思います。

民泊運用シミュレーション

条件

  • 同コンドミニアムの同タイプのユニット
  • 両ユニットとも民泊施設として運用

 

A様:内装やインテリアにはあまり関心がない。初期コストを少しでも低く抑えるため、内装はほぼデフォルトの状態&家具付けも必要最低限。

B様:内装やインテリアに強い関心を持つ。内装費や家具にもある程度お金をかけて、部屋作り。

 

一般論で考えると、お洒落で備品が充実していますユニットと最低限の設備で簡素なお部屋で同価格で宿泊者募集をしますと、民泊稼働率は倍くらいちがうかと思います。ここでは、少し固く想定して、A様の民泊予約率はB様の60%と仮定します。予約率が100:60で違いますと、1年間でどれほどインカムゲインが変わってくるかシミュレーションしてみたいと思います。

仮定

  • A様民泊施設の予約率が54% (=90% × 60%)
  • B様民泊施設の予約率が90%
  • 宿泊費は共通として2000ペソ/泊
  • 1ヶ月を30日で計算

計算

A様施設 = 30日 × 54% x 2000ph × 12か月 = 388,800ペソ

B様施設 = 30日 × 90% x 2000ph × 12か月 = 648,000ペソ

648,000ペソ – 388,800ペソ = 259,200ペソ

 

上記の計算で1年間で50万円以上のインカムゲインの差が出ます。仮に内装費や家具付けで+50万円を使っても1年で回収できるという事です。不動産購入価格が800万円だと仮定すると、インカムゲインで50万円/年違うという事は、利回りで約6%違うという事を意味します。利回り6%の差は大きいです。

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大前提&私からのアドバイス

ここまで書きますと、私は内装やインテリアにはお金をかけるべきと主張していると思われるかもしれませんが、それは違います。私の考えを書きますと、大前提として投資目的で購入されている以上は、無駄に初期費用をかける必要はないと思っています(自身の住居用でしたら、自己満足の世界ですので自由かと思います)。やはり賃貸運営にしろ民泊運営にしろ、他者様にお貸しするという事は欠損や盗難のリスクが必ず存在します。賃貸ですと、通常2か月分のデポジットを預かっておくのがフィリピンの慣習ですが、仮に家賃2か月分以上の損害を受けて最終的に逃げられてしまったら、泣き寝入りしなければならない可能性が高いですからね。

私たちのモットーは「いかにお金をかけずにクライアント様が満足できる部屋を作る」かです。お金をかけてラグジュアリーなお部屋を作るのは簡単です。誰でもできます。多くの方が投資目的でセブのコンドミニアムを購入している事を認識していますので、常にここのポイントは頭に入れています。また最初のご相談時に全員にアドバイスさせていただいています。

私たちが内装費用を低く抑えられる理由

以下にLINKを貼りました「内装サポート」のサービス内容紹介ページでも書いているのですが、私たちは出来る限りフロアタイルやライトなどの内装材を内装業者経由で購入せず、自ら専門店に足を運び購入しています。内装業者経由で購入するより何倍も安く素材を購入できます。お時間が許されるクライアント様には同行も推奨しています。可能でしたら、ぜひ自分の目で確かめて満足できるデザインを選んでいただきたいからです。

上記の方法は他社が真似できない私たちオリジナルの方法かと思います。内装業者がまずOKしないでしょうからね(日本でもフィリピンでも、内装業者は素材費に価格を乗せて請求するのが常です)。家内の親戚関係のつながりで内装業者を紹介されました事と、これまでに何度も彼ら彼女らと一緒にお仕事をさせてもらい信頼関係が築けています事が、この特別な手法を可能にしています。

Cebu Interior Support Service

ご質問や疑問がありましたら..

いつでもお気軽にお問い合わせください。お問い合わせ内容は、セブ不動産情報、内装/インテリア、移住/VISAどんな事でも大丈夫です。

 

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