【セブ不動産投資】内装インテリアはキャピタルゲインにも影響

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前回の記事

前回投稿しました記事では、セブ不動産投資において内装やインテリアは賃貸や民泊運営などの利回りに大きく影響するという事を簡単に説明しました:

内装/インテリア – インカムゲイン
Kazushi
Kazushi
部屋の見た目の良し悪しが集客(賃借人/宿泊者)に影響するのは、当然と言えば当然です🤔

内装/インテリア費を抑えたい理由

内装インテリア費を最小限に抑えたい方が良く言われますのが..

投資としてセブ不動産を購入しているので、初期投資を少しでも抑えたい

という旨のお言葉です。確かに投資案件として動産を所有されている方の多くの最終的ゴールは、高く売り抜き売買差益を得ることかと思います。それが1年後なのか、5年後なのか、はたまた10年以上先なのかは市場の不動産価格の高騰具合によると思いますが、最終的ゴールをキャピタルゲインに置いている方が大多数でしょう(最近のセブ不動産投資トレンド:最初の数年間を賃貸や民泊で運用、そして不動産価格が十分に高騰した段階で売り抜く=キャピタルゲインを得る)。

以下に書きました例のように、当然内装インテリア費を含む初期費用を低く抑えた方が、最終的に同価格で売り抜いた場合に生まれる売買差益が大きくなります:

Aさん&Bさん共に400万ペソでセブ不動産を購入。Aさんは内装や設備を最小限に抑え、内装/インテリアにかかった費用は20万ペソとする。逆にBさんはとても充実した設備投資が必要と考え、内装/インテリア費にAさんの倍の40万ペソをかけたとする。5年後不動産価格は50%アップの600万ペソまで高騰したので、両者その価格で売り抜く。結果、両者が得たキャピタルゲイン額は..

  • A: 600万 – (400万+20万)=180万ペソ
  • B: 600万 – (400万+40万)=160万ペソ

180万ペソ>160万ペソ

最終的にAさんはBさんより多くのキャピタルゲイン税を得る事になる

 

上記とても理にかなっている説明のように感じる方も多いかと思います。しかしながら、実際はそんなに単純なものではありません。上記条件でAさんBさん共に同価格で最終的に販売するという点が現実的ではないです。内装設備やインテリアデザインの良し悪しは、インカム運営だけでなく、最終的に販売する時の価格にも大きく影響してきます

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もう少し詳しく説明します

上記そんなに難しい事を言っているわけではありません。簡単な例を書きます:以下に添付しました画像は私たちのクライアント様のお部屋です。1枚目は引き渡し時の画像、2枚目は内装インテリアサポート後の画像です。

デフォルトの状態

デフォルトの状態

内装インテリアサポート後の状態

内装インテリアサポート後の状態

上記2枚は全く同じユニットです。本来、内装の良し悪しは不動産価値には影響しないはずですが(例えば、同コンドミニアム内の同じサイズのお部屋の場合、簡素なお部屋と内装インテリアがとても豪華なお部屋どちらも固定資産税は一緒です)、現実的には上記のお部屋が同じ価格で中古販売されることなないでしょう!2枚目の画像の状態の方が高値で販売できるはずです。

内装・インテリアに拘る事により、高額で購入募集者を募れるます。要は、モデルルームのようなお部屋を作る事で、本来の不動産価値に+αの価値をつけるのです。仮に上記のお部屋に35万ペソの内装費をかけたとしましても、最終的な転売時に35万ペソ以上高値で売りに出せたら、キャピタルゲインはその分大きくなります。

私の知り合いにマニラエリアで活動している優秀なフィリピン人不動産ブローカーがいるのですが、以前にこんなニュアンスの会話をしました&アドバイスをもらった記憶があります。

「セブ不動産投資のコツは?」

フィリピン人ブローカー部屋の見栄えを良くして、高値で賃貸で貸し出す。そして最終的に高値で売り抜く。高賃貸料金で貸し出すため、また最終的に中古ユニットとして高く販売するために、ある程度お金をかけてモデルルームのようなユニットを作る

 

単純な話ですが、間違いないですよね!モデルルームのような部屋を内見してもらい、内見者の購買意欲を増加させない限り、高賃貸で貸し出すのも、最終的に高値で売り抜くのも難しいかと思います。まずはこの部屋に住みたい/買いたいと思わせるのが、最初の第1歩かと思います

自分で置き換えてみると分かりやすいと思います。上記2枚の画像でFacebookで購入者募集の広告が載っていたら、どちらに興味を惹かれるかという話です。1枚目の状態では目にも止まらない/クリックさえもしないかと思います。

デベロッパーはその点良く分かっているので、新築ユニットの完成時は上記デフォルトの状態の画像で引き渡しますが、どこのデベロッパーも見栄えの良いモデルルームを用意して、販売販促をしています。

最近もったいないなと感じた案件

最近身近でとてももったいないなと感じる案件がありました。マンダウエに位置するコンドミニアムの中古ユニットリセール案件です。この物件とても割安価格でリセール販売に出ており、私も顧客様何人かに紹介いたしました。しかしながら、多くの顧客様の反応が芳しくない。私たちプロの不動産屋からしましたら、とても割安価格まで下げており、需要がありそうな案件にも関わらずなのにです。

原因はその転売希望者が用意した写真にあると思います。ハッキリ言いまして、センスがあまり感じられない内装インテリアのお部屋でした。あれではだれも購買意欲がわいてこないです。

私たちが該当コンドユニットの販売者を募集するとしたら、内装やインテリアを工夫して見栄えの良いお部屋を作ります。そして写真撮影/編集スキルが高い人間を用意して、商材写真を撮ってもらいます。その上で転売サイトやFacebookなどに掲載して、不動産購入希望者を募ると思います。現在掲載されている画像で募集するより、高値で何倍もの内見希望者を集める自信があります!

ご質問や疑問がありましたら..

いつでもお気軽にお問い合わせください。お問い合わせ内容は、セブ不動産情報、内装/インテリア、移住/VISAどんな事でも大丈夫です。

 

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